Blog

Co trzeba wiedzieć przy zakupie domu z działką? Jakich formalności trzeba dopilnować? Co to znaczy że działka jest uzbrojona? Do jakich instytucji trzeba się zgłosić po odpowiednie informacje i co warto wiedzieć przed zawarciem umowy sprzedaży? Wszystkie informacje by sporządzić akt notarialny i stać się prawnym właścicielem nieruchomości,  czyli co warto wiedzieć przy zakupie domu.

Każdy kto ma doświadczenie z wyszukiwaniem ofert na rynku nieruchomości i ma za sobą oględziny paru domów, ten wie jakie temu wydarzeniu towarzyszą emocje i oczekiwania. Szukanie upragnionego, tego jedynego miejsca na ziemi – wprost dla nas – to sport ekstremalny. Walory estetyczne działki, jej  wielkość i infrastruktura to jedno. Wymiary domu, jego wygląd i styl to drugie. A kwestie prawne, formalności i cała ta papierkologia to trzecie, o którym nie można zapominać.

Ten wpis poświęcam na ten trzeci aspekt. Czyli to do czego podchodzi się z najmniejszym entuzjazmem podczas całego ceregielu kupna domu z działką.

Gdzie i po co? Formalności i urzędy

Obraz Malachi Witt z Pixabay

Obecne prawo stanowi, że osoby  bez statusu rolnika indywidualnego, mogą nabyć grunt o powierzchni do 30 arów. Z dniem 14.03.2019 wpłynął wniosek do Marszałka Sejmu o zmianie przepisów obrotu ziemią rolną, by te osoby mogły nabywać areał do 1 hektara powierzchni. Jak to się skończy – zobaczymy . Jeżeli nie jesteście na KRUSie to rozglądajcie się za ziemią o powierzchni nie większej niż 0,3h.

EDIT: Nowelizacja ustawy o obrocie ziemią rolną przeszła! Teraz nierolnik może nabyć grunty na terenie miejskim lub wiejski do 1 haktara! Ustawa obejmuje łączną powierzchnie działek na terenach wiejskich na użytek nierolny. By ubiegać się o większy teren trzeba prowadzić działalność gospodarczą przez następne  5 lat, a nie jak dotychczas 10! Odnośnie ilości działek  na terenach miejskich liczba jest nieograniczona.

O ile nie zdajecie się na agencję i ktoś za Was nie ogarnie wszystkiego (co i tak warto nadzorować!) to trzeba się nastawić na wycieczkę po urzędach w celu pozyskania odpowiednich zaświadczeń. Niektóre informację można sprawdzić wcześniej, nie wychodząc z domu, a niektóre z nich są zastrzeżone tylko dla prawnego właściciela. Wtedy trzeba zaprosić drugą stronę do przygotowania dla Was formalności. Lub jak to było w naszym przypadku, udać się razem z nim do odpowiednich instytucji.

Czekają Was odwiedziny w Urzędzie Gminy, Starostwie Powiatowym, Sądzie Rejonowym i na koniec u notariusza.

Mapy, wypisy i zaświadczenia

Na pewno będziecie potrzebować wypisu z rejestru gruntów i budynków, który uzyskamy w Gminie lub Powiecie,  jest to bardzo przydatny dokument ponieważ dostarcza nam informacji o numerze Księgi Wieczystej i Numer Ewidencyjny Działki, jej położeniu, rodzaj użytków i klasy gruntów oraz jej właścicieli. Dostaniemy tam też również wyrys z mapy ewidencji gruntów. Są na niej zaznaczone granice działki i jeśli istnieją –  będą zaznaczone media.

Media to przyłącze do sieci –  czyli przyłączony prąd, gas, kanalizacja i woda. Tzw. uzbrojenie działki.

Niektóre z danych, przed nabyciem wypisu z gruntów można sprawdzić w  inny sposób. Dużo pomaga nam w tym internet.

Gdy jeśli tylko mamy podany adres działki to możemy na jego podstawie  sprawdzić kojejne dane. Dowiemy się w jakim powiecie i gminie powinniśmy szukać  dalszych informacji.

– numer działki – możemy w prosty sposób go sprawdzić wprowadzając odpowiedni adres (miejscowość i nr domu) w wyszukiwarkę na stronie geoportalu. Tam dostaniemy widok z satelity naszej działki, jej granice i nr działki. (trzeba brać dużą poprawkę na wytyczone tam linie), można też sprawdzić nr dróg prowadzące do działki

-Numer Księgi Wieczystej –  sprawdzić  jej działy przez stronę internetową.

Pierwsze co powinniśmy zrobić i jest właśnie sprawdzenie  Księgi Wieczystej.
Wgląd to tego dokumentu uzyskamy w Sądzie Rejonowym lub korzystając z wyżej wspomnianej stronie internetowej. Są tam informację jawne, czyli takie do których dostęp ma każdy, kto się tym zainteresuje. Z tego dokumentu dowiemy się takich informacji jak:

dział I (jawny) : jakie działki obejmuje oferta i jaka jest jej powierzchnia i przeznaczenie,
dział II (jawny) :  kto jest jej prawnym właścicielem i na jakiej podstawie wszedł w jej posiadanie,
dział III (nie zawsze jawny) : czy istnieje zapis o służebności, użytkowaniu itp.,
dział IV : stan ewentualnego zadłużenia  hipoteki.

Droga dojazdowa

Żeby nie wpaść w pułapkę i nie kupić domu z działką do której tak na prawdę nie ma dojazdu, bo niby jest wyjeżdżona droga, ale okazuję się własnością sąsiada, który raptem postawi szlaban i zakaże Wam jej używać  (bo ma do tego prawo) warto dowiedzieć  się czy droga lub drogi zaznaczone na mapie jako prowadzące do naszej upatrzonej działki jest drogą publiczną. Jeżeli istnieje takowa Droga Gminna lub Powiatowa  to trzeba też sprawdzić czy nie graniczy z innymi działkami lub nie prowadzi przez czyjeś działki i czy nie jest wyznaczona na podstawie służebności dróg. Warto później zawrzeć tą informacje w akcie notarialnym.

Dodatkowe dokumenty

Warto dowiedzieć się też czy w nieruchomości która zamierzamy nabyć nikt nie jest zameldowany na pobyt stały lub tymczasowy. Można to sprawdzić i uzyskać takie zaświadczenie w Urzędzie Gminy w wydziale Ewidencji Ludności.

Następnym dokumentem, który warto sprawdzić planjąc zakup domu jest zaświadczenie z Urzędu Gminu (wydział budownictwa) o Planie Zagospodarowania Przestrzeni Działki i Planie Rewitalizacji Działki. Ten dokument jest jawny i wgląd do niego może mieć każdy bez względu na zamiary, można sprawdzić to tu. Jeżeli takiego Gmina nie posiada, trzeba ubiegać się o WZ czyli Warunki Zabudowy.

Kolejne zaświadczenie to Uproszczony Plan Urządzenia Lasu, po który trzeba się udać do Starostwa Powiatowego. Dotyczący np. zalesienia, prawa pierwokupu. I tu znowu jeżeli taki nie istnieje, trzeba ubiegać się o zaświadczenie stwierdzające brak takiego planu.

Czy to już?

Gdy tylko zdobędziemy te wszystkie potrzebne informacje możemy udać się do notariusza po akt notarialny czyli naszą umowę kupna działki wraz z budynkiem mieszkalnym. Oczywiście każdy doświadczony notariusz udzieli nam informacji jakich dokumentów będziemy potrzebować i gdzie ich szukać.

Podsumowując

Aby być dobrze przygotowanym do podpisania aktu notarialnego i nabycia kluczy warto mieć przygotowane następujące dokumenty:

•   dowód osobisty, dane osobowe, nasze i sprzedającego,

•  dokumenty potwierdzające, że osoba sprzedająca jest prawnym właścicielem nieruchomości i gruntów, może to być akt notarialny, pełnomocnictwo lub umowa darowizny,

•  wypis z rejestru gruntu;

• wyrys mapy z ewidencji gruntów i budynków; z informacjami o mediach i prowadzących do działki drogach, i zaznaczonym budynkiem lub obszarem działki budowlanej,

• zaświadczenie z ewidencji ludności; z informacjami o liczbie osób zameldowanych,

• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, lub zaświadczenie o jego braku,

• plan rewitalizacji działki, lub zaświadczenie o jego braku,

• uproszczony plan urządzenia lasu, lub zaświadczenie o jego braku,

• przygotowane środki na zrealizowanie transakcji

Pamiętaj również by przy podpisywaniu umowy zdobyć również podpis poprzedniego właściciela na zaświadczeniu o zmianach osobowych do umowy z dostawcą prądu i gazu itp. Trzeba dopilnować też kwestii związanych z dostawcy internetu czy innych usług.

Potem już możesz zabierać się porządki i remonty jeśli tego wymaga dom.

Nam udało się wszystkiego wiedzieć w dwa dni! A trzeciego wraz z poprzednią właścicielka domu obskoczyliśmy 3 miejscowości,  wszystkie urzędy i notariusza!

Czyste szaleństwo i pełnia szczęścia na koniec.  Było trochę stresu, ale to było jedyne rozwiązanie!